DIE GRUNDLAGEN: Alles, was Recht ist ...
BELEIHUNGSWERT Das Hypothekenbankgesetz wurde nach über 100 Jahren Gültigkeit durch das am 19.07.2005 in Kraft getretene Pfandbriefgesetz (PfandBG) abgelöst. In § 16 (4) PfandBG wird dem Bundesfinanzministerium die Ermächtigung erteilt, Ausführungsbestimmungen in Form einer Rechtsverordnung zu erlassen. Diese trat als Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) am 01.08.2006 in Kraft, welche am 16.09.2009 und am 04.10.2022 novelliert wurde.
VERKEHRS- oder MARKTWERT Bis zum Inkrafttreten der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) am 01.07.2010 wurde die Verkehrswertermittlung durch die Wertermittlungsverordnung (WertV), zuletzt geändert 1997, reglementiert. Die Ausführungsbestimmung der WertV, die Wertermittlungsrichtlinie (WertR 2006), behielt für eine Übergangszeit ihre Gültigkeit und wurde sukzessive durch die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) vom 11.01.2011, die Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 05.09.2012, die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) vom 20.03.2014 und die Ertragswertrichtlinie (EW-RL) vom 12.11.2015 weitgehend ersetzt.
Das ursprüngliche Ziel des Bundesbauministeriums, diese Richtlinien zu einer vereinheitlichten Wertermittlungsrichtlinie zusammenzufassen, wurde zugunsten einer verbindlichen Integration in die ImmoWertV 2021 aufgegeben, die am 01.01.2022 in Kraft getreten ist. Derzeit wird die Veröffentlichung weiterer Ausführungsbestimmungen mit dem Titel ImmoWertA erwartet.
INTERNATIONALE MARKTWERTERMITTLUNG Das Red Book der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) enthält verbindliche Regeln und Leitlinien zur Anwendung bewährter Verfahren für alle Mitglieder der RICS, die Wertermittlungen für Immobilien und andere Vermögensgegenstände durchführen. Das Red Book wird ergänzt durch valuation practice statements, valuation practice guidance applications, guidance notes und information papers. Dieses Regelwerk ist einzuhalten, damit Auftraggeber von Wertgutachten darauf vertrauen können, dass eine durch ein RICS-Mitglied erstellte Bewertung im Einklang mit den Standards des International Valuation Standard Council (IVSC) durchgeführt wurde.
IPMS Auch ein scheinbar objektiver Tatbestand wie die „Fläche“ wird international unterschiedlich interpretiert, und damit ist nicht der Unterschied zwischen Square Yard und Quadratmeter gemeint. Büroflächen, Nutzflächen, Verkaufsflächen oder Mietflächen sind weltweit unterschiedlich definiert. Um die grenzüberschreitende Investitions- und Bewertungstätigkeit verlässlicher zu gestalten, wurden Standards von der International Property Measurement Standards Coalition entwickelt, die als IPMS (International Property Measurement Standards) bis 2019 separat für die Nutzungsarten Büro, Wohnen, Einzelhandel sowie Produktions- und Logistikimmobilien veröffentlicht wurden. Im Januar 2023 wurden diese Richtlinien aktualisiert und zu einem Dokument (All Buildings) zusammengefasst.